ソース：https://www.youtube.com/watch?v=VQ4ujhYci0A
イントロ
このビデオでは、15%の制限とは何なのか、なぜ法律で導入されたのか、そしてそれを回避する方法、そして私たちにとって最も重要なことをもう一度説明したいと思います。
ここで変更された設定について疑問に思った方は、現在、アパルトホテル・ケーニヒシュタイン・チーム旅行をしているためです。
スイス・ケーニヒシュタインで、ご存じのように、私はここに新しい部屋を備えた小さなホテルを建設し、最上階の部屋を屋上テラス付きの小さな映画スタジオに改装しました。
それでは、15%の制限について説明しましょう。
減価償却の説明
これは、立法者が、誰かが新しい家を購入し、すべてが新しく改装されたり、新しく建設された場合、その人は購入費用のみを減価償却できると考えました。
つまり、購入費用は50、または建物の建設年数に応じて40または33、つまり3分の1の年数で分割されます。
つまり、家具を購入した場合、非常に長い期間にわたって減価償却しなければなりません。
この減価償却は大きな経費項目であるため、立法者は、これを非常に長い期間にわたって分散させることを望んでいます。
そこで、一部の人々は「老朽化した不動産を購入し、徹底的に改修すれば、購入価格は低くなりますが、その改修費用はすぐに経費として計上できます」と主張できるから、法律は「それはダメだ。」
15%の制限
15%制限を定めました。
この15%制限は、つまり次のような意味です。
数字で説明します。
まず、不動産を購入し、それを改修する場合、改修できる範囲は一定で、その範囲を超えると、その超過分は15%となります。
その物件全体が、より高額の購入価格で買ったものとして扱われ、その購入価格と改修費用を合計した額を償却しなければなりません。
では、数字で例を挙げて説明しましょう。
あなたが120,000ユーロの不動産を買ったとします。
ここでは、一戸建てではなく、マンションの場合です。
マンションの場合も15%の制限が適用されます。
このマンションの場合、まず、建物の購入価格を分割します。
土地に20,000ユーロ、建物に100,000ユーロが割り当てられるというビデオもあります。
ユーロが割り当てられることは、もちろん不動産によって異なります。
今回は計算しやすいようにこの数字を選びました。
15%の制限は建物部分のみに適用され、土地に支払った金額は関係ありません。
したがって、100,000ユーロに15%が適用され、これは頭で計算することもできます。
15,000ユーロですが、15%のは、前払税を控除できる人（例えば、企業に賃貸している人）と前払税を控除できない人を平等に扱うため、前払税は除外されています。
これは、建物100,000ユーロのうち15%15,000ユーロ、または前払税を控除できない人は、職人から請求書が直接届きます。
これは、17,850ユーロが控除対象になるということです。
つまり、15%の制限に売上高を加えた17.85%の制限が適用されるということです。
15%の制限の影響
15%の制限の税務上の影響はどのようになりますか？
制限の税務上の影響はどのようなものですか？
この制限を仮定して、購入後すぐにこのアパートを改修し、15%の制限と売上高税を負担するとします。
つまり、職人さんは最大17,850ユーロまで請求できます。
1ユーロでも超過すると非常に不利になります。
具体的な数値例で説明します。
15%の制限を厳守し、職人さんから17,850ユーロの請求を受けた場合、その金額をすぐに控除できます。
つまり、税金の節約になります。
制限額を守り、職人から17,850ユーロの請求を受けた場合、その金額をすぐに控除できます。
つまり、最高税率42%の場合、所得税は7,497ユーロの節税になります。
15%制限は、この15,000ユーロ（純額）または17,850ユーロ（総額）が、購入後最初の3年間に適用されます。
法律では、購入により15%の制限が開始され、3年間の期間が考慮されます。
毎年15%を投資することはできません。
購入から最初の3年間に投資しなければならず、購入とは所有権と負担の移転を指し、その日から正確に3年間の期間が始まり、正確に3年後に終了します。
つまり、3年と1日後には、この15%規定から抜け出せます。
例に別のケースを見てみましょう。
この場合、職人が「価格を維持できない。
人件費などが値上がりしたため、残念ながら17,800.55ユーロを請求しなければなりません。
「17,855ユーロです」と言った場合、5%の制限、つまり17,85ユーロの制限を5ユーロ超過しています。
この5ユーロは、非常に有害であるため、この5ユーロだけでなく、17,855ユーロの全額が有害と扱われます。
その結果、17,855ユーロは取得原価に上乗せされ、減価償却の算定額が増加しますが、これは50年間にわたって適用されます。
つまり、この17,855ユーロから毎年2%しか控除できず、17,855ユーロの2%は約340ユーロで、42%の税負担でわずか150ユーロの節税になります。
では、どちらがいいですか？
最初から、その年の費用として7,497ユーロの節税額を受け取るか、それとも今後50年間に150ユーロの節税額を受け取るか。
そうすれば、私たちはすぐに控除を受けたいので、あなたは私と同じ意見になると思います。
15%の制限を回避
15%の制限を回避したい場合、15%の制限は所有権と負担の移転が発生した時点で開始されるということを、先ほど学びました。
これは、最近、連邦財務省が再決定したものです。
なぜなら、次のような事例があったからです。
ある人が、所有権と負担の移転を行った後、改修工事を行い、それは15%の制限には該当しないと主張しました。
制限には該当しないと主張しました。
法律では、15%の制限は取得時から開始すると定められており、取得は税法上、経済的所有権の開始と解釈されます。
経済的所有権とは、所有権と負担の移転を指します。
しかし、税務署は、すべてが15%制限に含まれると主張し、争いが起こり、最終的に最高税務裁判所である連邦財務裁判所まで持ち込まれました。
連邦財務裁判所は、納税者の主張が正しいと判示し、法律では取得時に、取得前、つまり所有権と負担の移転前に発生したものはすべて15%税務当局は、この個別事例にはこの判決を適用していません。
一種の適用除外規定があるからです。
しかし、この事例を再現すれば、裁判で再び勝訴する可能性が高いです。
ちなみに、私の同僚は最近、この方法を実際に試して、税務申告書を提出したところ、税務署はそれをそのまま承認しました。
争いもありませんでした。
税務官が気づかなかったか、あるいは「そうだろう」と思ったのでしょう。
気づかなかったか、または「この判決があるのだから、おそらく正しいのだろう」と考えたのでしょう。
では、この情報はどのように役立つでしょうか？
この15%の制限を回避して、売り手と合意して、所有権と負担の移転を少し遅らせることができます。
購入代金を先に支払ってもいいですが、所有権と負担の移転は3ヶ月後に行われることを伝えなければなりません。
これは多くの人が知らないことです。
一般的に、これは購入代金の支払いと必ず同時に行われると誤解されています。
しかし、そうではありません。
所有権と負担の移転、いわゆる「取得時点」は、売買契約でほぼ自由に決定できます。
ここでよく見られる懸念は、売り手が協力してくれないかもしれないということです。
なぜなら、見知らぬ人が住居にいて、すでに改修工事を行っているのに、自分は何も得ていないからです。
当然、買い手と何らかの合意が必要です。
購入代金を事前に支払い、その後リフォームを開始し、所有権と負担の移転を、購入代金の支払いからできるだけ遠ざける方法もありますが、その場合は、私がその点を変更することはできません。
購入者、つまりあなた方は、購入者と、所有権移転前にリフォームを許可する旨の合意を見つける必要があります。
すでに改修工事を行うことを許可してもらう方法もあります。
多くの場合、売り手はこれに問題はありません。
私が実際に知っている事例では、改修工事は建物の構造にそれほど大きな影響を与えないもので、そのため、双方にとって必ずしも問題にはなりませんでした。
この方法を選択した場合、15%の制限に影響を与えることができます。
制限に影響を与えることができ、事前に改修を行うことができます。
また、すべての改修を引渡し後に完了させる必要はありません。
引渡し前に完了した部分的な改修は、15%制限外とみなされ、購入時から新たな15%制限が開始されます。
たとえ制限を超過しても、移行期間中の負担や購入前に発生した一部の税金は、その他の落とし穴が発生したものは、15%の制限外となります。
しかし、多くの人が「移行期間を利用すれば、大規模な改修や徹底的な解体など、あらゆる費用を税額控除できる」と安易に考えているようですが、そう簡単ではありません。
所有権の移転は、15%の制限に影響を与えるのは負担のみです。
私たちは他にも全く異なる問題を抱えており、それらも解決する必要があります。
これらの問題は、この移行によって全く解決されません。
Bは、建物がその目的通りに使用できるようになった時点で初めて完成したものとみなされます。
したがって、建物が空っぽで長く放置されているため、最初の使用前に大規模な改修工事を行う場合、税務当局は「その費用は取得原価に含めるべきです」と主張する可能性があります。
15%の制限はここではまったく適用されません。
なぜなら、まだ取得段階にあるからです。
そして、これらの費用も50年に分散して計上しなければなりません。
さらに、いわゆる製造原価の問題もあります。
これは、不動産の標準的な仕様を大幅に改善したり、利用可能な面積を拡大したりする場合で、これも典型的なケースです。
税務当局は、「それはモバイル投資家として、モバイルに多額の投資を行い、大規模な改修を行うことで、最終的に別の経済資産を製造したか、またはこの経済資産を大幅に改善した場合、これは製造コストに該当し、これもまた多くの年にわたって分散する必要があります。
ここでも15%の制限は関係ありません。
したがって、私は次のように解釈し、または次のように覚えておいてください。
15%制限は、新規購入した不動産の最初の3年間における、適度な改修、近代化、改装にのみ適用されます。
この15%の制限は、先ほど述べたように、所有権と負担の移行を延期することで回避できます。
よく聞かれる質問があるので、先に回答しておきます。
多くの賃貸人は、キッチンやバスルームの改修は、15%の制限の対象になると考えています。
15%の制限に該当する
または、組み込みキッチンを設置することは、15%の制限に含まれると考えていますが、キッチンは別の経済資産であり、別途償却され、建物とは関係ありません。
したがって、キッチンは15%の制限に影響を与えることなく設置することができます。
なぜなら、キッチンは独立した経済資産として独自の償却期間があるからです。
はい、そうだと思います。
アウトロ
これで少しは分かりやすくなったでしょうか。
前回の動画のコメントで、15%の制限について、例を挙げて詳しく説明してほしいというリクエストがありました。
コメント欄に、さらに質問があればお書きください。
理解できたかどうか、もし分からなければ、お役に立てたなら幸いです。
MrSteuerをフォローしてください。
そうしないと、高額の税金がかかりますよ。
コメント