米国の住宅市場：レントサーフと人為的希少性

シェルターのような限られた必要不可欠な資源に、無制限の信用と過剰資本の力を解き放てば、人為的な欠乏、家賃滞納者、不在地主の所有する半分空き家のような地域ができあがる。

イデオロギーは抽象的には素晴らしく聞こえるが、粒度の細かい現実世界では座礁する。このイデオロギーでは、市場は理想的な問題解決メカニズムとして提示される。需要と供給の相互作用と資本と労働力の自由な流れが、満たされない需要を新たな供給で自動的に満たし、品質を高めコストを下げる競争をもたらすからだ。

現実の米国住宅市場で市場がどのように機能しているかを考えてみよう。一戸建てと低層の賃貸住宅が混在する地域を考えてみよう。一戸建てが建ち並び、低層の賃貸住宅が点在する。

バブル経済とは、中央銀行が金利を抑制し、資産や製品を購入するための資金を借りやすくすることで「需要を前倒し」することで、企業や金融業者にとって無制限の信用が泥のように安く手に入るという、過去30年間の世界的なモデルである。

低コストの資本が、低リスクのキャッシュフローを買い求め、余剰資金を蓄える場所を求めて世界中を駆け巡るため、資産価格が上昇する。

魅力的でリスクの低い地域の不動産は、この余剰資本を駐留させるのに理想的な場所である。実際、アパートや家を借りるのは面倒であり、手間をかける価値がないと考えられている。

そのため、世界的な不在者所有者たちは、望ましい地域の不動産を買い始める。これらのバイヤーは、近隣の住みやすさや住民にはまったく関心がない。それは、どんな手段を使っても資本からのリターンを最大化するという「最優先指令」に基づいた投資なのだ。

資本にとっては、近隣の物件は世界中の何百万もの物件と交換可能な商品なのだ：チューリッヒ、パリ、バンコク、シンガポール、バルセロナ、マイアミにアパートを所有している。

次に、企業は望ましい地域の家賃が収益性の高いキャッシュフローを生むことを発見し、一戸建て住宅を購入し、持ち家から賃貸住宅に転換し始める。これらの企業はカルテルとして機能し、無制限の信用へのアクセスと資本収益率の最大化という同じ目標を持っているため、独占企業のように運営される。

そして短期賃貸市場は、大小の投資家によるバケーション／AirBnB賃貸への強い需要を生み出し、当初は高い利益を生む。余剰株式／信用／資本を持つ人々は、短期賃貸の不在者オーナーが莫大な利益をかき集めていることを耳にし、グローバル資本や企業による住宅や賃貸物件の入札合戦に加わる。

現在、近隣の住宅ストックの半分は、不在のオーナーや企業によって所有されている。現在、住宅ストックの25％が、短期賃貸市場に対応するために、持ち家や長期賃貸居住者から切り離されており、購入する家も賃貸する家も不足している。

所有者は海外投資家であり、余剰資金の一部を駐留させるための低リスクの場所として、米国に不動産を所有することだけに関心を持っている。

つまり、近隣の住宅ストックの40％が居住者の市場から取り除かれたわけで、これは住宅の40％が焼け野原になったのと同じことである。

この人為的な希少性によって、企業のオーナーは家賃を鼻血が出るほど高くすることができ、企業以外の少数の賃貸オーナーもすぐにそれに追随する。今や「市場賃料」は、非居住者の「市場勢力」が到来する前の2倍になっている。

住宅価格が高騰するにつれ、生計を立てるために働く住民は、企業や海外富裕層の無制限の融資枠に太刀打ちできなくなり、マイホームを持とうとする人は、もっと遠くを探すか、マイホームの夢をあきらめ、企業や不在地主から請求される高額の家賃を払うのがやっとの家賃生活者になるしかない。

その一方で、近隣の和気あいあいとした住みやすさは破壊されている。短期賃貸住宅は、居住者でない訪問者が大声でパーティーを開くことを何とも思わず、働いている近隣住民の生活を台無しにしているからだ。近隣は現在、路上生活者、空き家、自分のアパートを借りる余裕のない人々でごった返す賃貸住宅に支配されている。

家賃や住宅価格が手ごろでなくなった今、市は企業開発業者による高層コンドミニアムの建設を許可するよう圧力をかけている。一握りの補助金付きの市場価格以下のコンドミニアムはすぐに買い占められ、市場価格の住戸は投資家によって購入され、空き家（余剰資産の駐車場）や短期賃貸として放置される。

コンドミニアムの建設は、人為的な住宅不足の解消には何の役にも立たなかった。

近隣の破壊は、市場の範囲内ではすべて完璧に論理的である：資本は利用可能なあらゆる手段を使って利益を最大化するように配分されたため、市場は完璧に機能したのである。

市場の問題は、市場が住みやすさや生活の質、社会構造としての近隣を気にしないことだ。私たちはチューリッヒ、パリ、バンコク、シンガポール、バルセロナ、マイアミにアパートを所有している。私たちはチューリッヒ、パリ、バンコク、シンガポール、バルセロナ、マイアミにアパートを所有している。それらはすべて、資本収益率を最大化するために売買される商品であり、それ以上でもそれ以下でもない。

人生を商品に還元する歪んだ考え方に欠けているのは、住宅は基本的にシェルターであり、人間にとって必要不可欠なものだということだ。住宅は単にキャッシュフローを生み出す資産でもなければ、余分な富を蓄える場所としての資産でもない。何よりもまずシェルターなのだ。しかし市場においては、「シェルター」は、キャッシュフローや利益、そして余剰資本を蓄えるための低リスクの場所として、資本が生み出す需要と何ら変わらない需要源としての意味しか持たない。

これが、米国の住宅市場が市場の横暴によってどのように変貌してきたかである： シェルターのような限られた必要不可欠な資源に無制限の信用と過剰資本の力を解き放つと、人為的な欠乏、家賃泥棒、資本のリターンを最大化することだけに関心のある不在地主の所有する半分空き家となる。

ここでは、米国の一人当たり住宅数が過去最高を記録していることがわかる。もしこれが不可解であれば、人為的な欠乏の要因を考えてみてほしい。