ドイツの商業不動産危機は、商業不動産セクターへのエクスポージャーが高いドイツの銀行にとって、問題を意味する可能性がある。
急速に悪化している欧州の商業用不動産危機は、同国の銀行にも影響を与える可能性がある。
欧州銀行監督機構（EBA）によると、2023年7月当時、欧州の銀行は約1兆4000億ユーロの商業用不動産セクター向け融資を抱えていた。
特にドイツは、ここ数年で最も深刻な不動産危機に直面している。この主な原因は、金利の高騰に伴い、不動産開発業者の借入コストが上昇したことである。
その結果、倒産に直面するデベロッパーが増え、いくつかの商業用および住宅用プロジェクトが放棄されたり、延期されたりしている。ドイツの不動産セクターにはまだかなりの数のバックオーダーがあるものの、新規受注は比較的遅れており、業界はさらに減速している。
リファイナンスの問題や、リモートワークが数人の従業員にとって続いていることから、オフィスの空室が減少していることも、このセンチメントの悪化に寄与している。コンバイン・コンサルティングによると、ドイツのオフィス稼働率は、パンデミック前の約61％から、2023年7月には約40％に低下した。
欧州の商業用不動産セクターとは別に、ドイツの大手銀行数行も、同じく低迷している米国の不動産セクターの変化にかなり脆弱である。
その結果、投資家はすでに、こうした懸念の高まりから、ドイツ・プファント・ブリーフバンクなど特定の銀行への出資比率を減らし始めている。
チャタム・ファイナンシャルのマネージング・パートナー兼EMEA責任者であるジャッキー・ボウイによれば、ドイツの消費者も金利上昇と担保価値の下落という「二重苦」に直面している可能性があるという。
「過去2年間に見られたのは、多くの借り手がローンを短期間、2年程度延長したことです。これは、資産価値が安定し、資産を売却することができるようになるか、金利が下がって安い金利で借り換えができるようになるかのどちらかを期待してのことです」
「市場金利は明らかに下がり始めています」「中央銀行はまだ動き出していませんが、資産価値はまだもう少し下落する可能性があるとの認識から、まだ少し清算が必要なようです」
銀行はどのようにリスクから身を守ってきたのだろうか？
ボウイは、商業用不動産がドイツの銀行にもたらすリスクは厳しいものの、2008年から2009年にかけての世界金融危機の時ほどひどくはないと強調する。当時、銀行は不動産価格の下落などのエクスポージャー・リスクに対して十分な引当金を計上していなかった。そのため、担保評価が下落した場合、銀行は大きな打撃を受けた。
しかし、ここ数年、銀行は引当金の積み増しや貸出比率の引き下げなど、重要な措置を講じている。
「平均的な水準はわかりませんが、75％や80％のローン・トゥ・バリューは珍しくありませんでした」「資産価値がまだ少し残っているとしても、資産価値によって、銀行がその負債を回収する能力にもっとギャップがあるのです」
そのため、商業用不動産が暴落した場合、このような高い引当金により、多くの銀行が救済を必要とする可能性は極めて低い。しかし、米国では、小規模な地方銀行が統合されたり、より大きなライバルに買収されたりして、より強固な銀行となる可能性がある。
さらに、銀行もポートフォリオの商業用不動産の価値を下げている。ここ数ヶ月の銀行収益の増加は、この不動産危機から生じる損失に備え、さらなるセーフティネットも提供している。
欧州銀行監督機構の2023年12月のリスク評価報告書は、「商業用不動産（CRE）やその他の企業向け融資を今後増やすことに消極的な銀行が増えているようだ。貸し出しの鈍化は、経済成長のダイナミクスに負のフィードバックループを生み出す可能性がある。
「不動産市場をめぐる懸念は、銀行の不動産エクスポージャーに対する引当金の増加にも表れています。EUの銀行部門はグローバルに展開しているため、地政学的リスクや、米国のCREエクスポージャーのような特定市場の特異な動向に対して脆弱です」
欧州銀行監督当局はまた、商業用不動産に対する銀行の脆弱性を軽減するための既存の措置を最近強化した。一つはCREを対象とした審査で、もう一つはCREの立入検査キャンペーンである。
CRE立入検査は、基本的にすべてのCREポートフォリオ、担保評価、信用リスク管理を対象とし、最長3ヶ月間、銀行の実務を現場で監督する。
CREターゲット・レビューでは、信用リスク管理のレンズを通して、銀行の国内商業用不動産ポートフォリ オにおける開発リスクを調査する。また、リスク管理要因をより適切に評価するため、同業他社のベンチマーキングも採用している。
米国では、世界的な金融危機の後、銀行も商業用不動産を含む信用エクスポージャー全体を定期的に調査しなければならなくなった。一部の融資が返済されない可能性がある場合、銀行は潜在的な損失をカバーするための引当金を小出しに準備しなければならなくなった。
これは、銀行の流動性や長期的な存続可能性に影響を及ぼす可能性のある、突発的な巨額損失が発生しないことを保証する上で大きな意味を持つ。
ドイツの商業用不動産セクターの見通しは？
今年のドイツの商業用不動産セクターの見通しについて、ボウイは買い手と売り手の間のギャップがより縮まり始めると予想している。これは、売り手が短期ローンの延長がほぼ終了すると、貸し手から借り換えを迫られることが主な原因だろう。そのため、売り手は期待していた価格で物件を売ることができないかもしれない。
その一方で、買い手は、自分が快適に購入できる物件の種類をより現実的に考えるようになり、その結果、買い手側のギャップを埋めることにもつながるとボウイ氏は考えている。これは特に、収益を生み出すファンダメンタルズがあまりしっかりしていない資産に見られると予想される。
ナイト・フランクの欧州不動産アウトルック2024は、ドイツについて、「オフィス部門では、高品質でESGに適合したスペースへの需要に牽引され、プライム賃料の上昇が続いています」
「しかし同時に、空室は増加しており、不況への対応の遅れから、2013/2014年を最後に、空室率は低下しています。多くの企業は引き続き新規リース契約を延期し、契約延長を選ぶでしょう」
「旺盛なプロジェクトパイプラインは、建設や計画の遅れによってやや阻害されています。在宅勤務の増加の影響もあり、テナントが必要なスペースを削減したため、市場に新たなスペースが供給されるようになりました。しかし、オフィスの空室率は国際的に見ても低いままです」
近い将来、欧州には他にどのようなリスクがあるのだろうか？
商業用不動産の状況とは別に、ドイツでは航空業界でストライキが増加しており、特に国営航空会社のルフトハンザが影響を受けている。
欧州全体としても、安価な中国製自動車、特に電気自動車の流入により、自動車分野でのリスクが高まっている。これにより、欧州製自動車の競争力は著しく低下している。
さらに、ロシアからのエネルギー輸入が変動する中、大陸はロシア・ウクライナ戦争に起因するエネルギーリスクにも引き続き直面している。最近では、イスラエルとパレスチナの戦争がエネルギー価格を再び上昇させる恐れがある。
紅海のフーシ派の攻撃が続いているため、ヨーロッパへの出荷が大幅に遅れ、スーパーマーケットでもいくつかの商品が手に入らなくなった。
ボウイは、「正直なところ、主に全体的な経済状況にあると思います。ヨーロッパ経済は例外的に弱く、その筆頭はもちろんドイツです。ドイツは重工業経済です。輸出主導型です。それでいて内需は弱いです」
ボウイによれば、経済全体はまったく良い状態ではない。同氏は、不動産状況に関する主な問題は資産評価だと述べた。
「入居需要と賃貸収入はまだ好調です」「しかし、経済がこのまま低迷を続け、実際に景気後退に突入すれば、入居需要に圧力がかかり、テナントが倒産するなどの事態が起こり始めるでしょう」
「ECBがどれだけ早く金利を引き下げ、成長を刺激できるかによって、経済成長が左右されることになります」とボウイは付け加えた。
欧州中央銀行（ECB）は、金利についてはデータ主導のアプローチをとり、決定的な金融緩和策を講じる前に、インフレ鈍化の決定的な証拠を待つことにしている。
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