ソース：https://www.youtube.com/watch?v=Fhz03ThOB8s
みなさん、こんにちは。
Just Darioシガー・タイムの第32回へようこそ。
今日は、私や多くの人々がしばらく前から気になっている質問について掘り下げていきます。
不動産の崩壊が、昨年の世界金融危機よりも深刻になった場合、株式市場はどのように反応するでしょうか。
先週、S&P500は史上最高値を更新しました。
しかし、シャンパンの栓を抜く人の姿は見当たりませんでした。
なぜでしょうか。
株式市場が実体経済からいかに切り離されているかは、痛々しいほど明確です。
これは、これまで何度も議論してきた、もはや無視できない問題です。
しかし、G7の主要各国政府は、何があっても、何らかの形で株式市場を支え続けることに固執しているようです。
この乖離について、いくつかの数字を見てみましょう。
大不況以降、S&P500は2009年3月の最低値から400%以上も急上昇しました。
しかし、米国の世帯収入の中央値は、2009年から2023年にかけて、インフレ調整後でわずか22%の伸びにとどまっています。
これは、ウォール街とメイン・ストリートの間に大きな格差があることを示しており、米国で人々が祝賀ムードに沸かないのも当然です。
大規模な新法案「Big Beautiful Bill」が、上院を通過し、まもなく可決される見通しです。
すぐに成立する可能性が高いですが、この法案は約束されている費用をはるかに上回るでしょう。
この費用は、現実的でない未来が実現しない限り相殺できません。
その未来とは、他の国々が米国に過大な関税を支払うことで、実質的に自国の富を他国に移転する状況です。
これは植民地時代と似た状況です。
他の国々はこれを受け入れるでしょうか？
全く受け入れません。
彼らは反撃し、団結して戦うでしょう。
米国がこれらの巨額な支出を賄うために期待している収入は、実現しません。
支出について言えば、米国の連邦債務は現在37兆ドルを超え、GDPの約123％に達しています。
これは第二次世界大戦以来のレベルです。
この新法案がアナリストの予測通り数兆ドルを追加すれば、米国が、紙幣の印刷や大幅な増税を行わずに財政危機を回避できるとは考えにくいでしょう。
他の国々が関税による負担に懐疑的なのも当然です。
しかし、同様の状況は、長年にわたりヨーロッパでも展開されています。
ヨーロッパは、財政責任のあるドイツが主導し、ある時期には、暴走する赤字財政と不安定な財政を防ぐため、他のEU諸国をほぼ窒息状態に追い込みました。
しかし、今日では、ドイツは来年、赤字を大幅に拡大する方針であり、その主な目的は、過去2年間に成長が見られなかった実体経済を支援するためではなく、武器の購入です。
過去2年間成長しておらず、今年もおそらく停滞が続くからです。
現実よりも楽観的な数字を示すことが多い公的データでも、ドイツは3年間停滞しており、今後もその状態が続く可能性が高いです。
ドイツのGDP成長率は過去数年間、年間平均0.2％と横ばい状態が続いており、パンデミック前の10年間は1.9％でした。
パンデミック前の10年間は1.9％でした。
ドイツは2025年に440億ユーロを追加で借り入れ、公的債務対GDP比率を66％に押し上げる計画です。
これは緊縮政策時代からの急激な転換であり、以前何度も指摘したように、この比率は人為的に低く抑えられています。
なぜなら、州レベルとドイツ連邦政府の保証を受ける州の公的企業（SOE）の公的債務を考慮すると、実際の比率は90％に近いはるかに高い数値になるからです。
現実には、日本はさらに深刻な状況にあり、説明の必要はないでしょう。
なぜなら、これはよく知られた混乱状態だからです。
では、これらの政府の行動に共通する点は何か。
株式市場を刺激している点ではないでしょうか。
株式指数が史上最高水準にあることは驚くべきことではありませんか。
過去最高水準にある一方で、ますます多くの人々が食料を購入するために「今すぐ購入、後払い」のローンに依存しているのは驚くべきことではありませんか？
富の格差が歴史上最悪の水準に達し、過去のいかなる時期よりも深刻なのは衝撃的ではありませんか？
株式が上昇し続ける一方で、人々が毎日貧しく感じながら目覚めるのは信じがたいことではありませんか？
当然ながら、これらの市場の高水準を祝う人はいません。
結局、恩恵を受けるのは人口の縮小する一部に過ぎないからです。
以下は衝撃的な統計です。
米国の上位1％が国民総資産の32％の富を保有しています。
これはギルデッド・エイジ以来のレベルです。
一方、下位50％は世界全体の富のわずか2％しか保有していません。
状況はさらに深刻です。
Oxfamは2024年に、最も裕福な1％が世界の富のほぼ半分を所有していると報告しました。
一方、後払いサービスの利用額は2024年に1000億ドルに達し、利用者の40％が支払いを滞納していると推定されています。
これが繁栄なのでしょうか？
これらの数字は、人口動態によりさらに悪化しています。
人々は子供を持ち、住宅を購入し、家族を築く余裕があります。
この動きは、人口が減少しているだけでなく、不動産市場の根本的な推進力であることから、政府にとって恐ろしいものです。
不動産市場は、株式よりも実体経済やグローバル金融システムにとってはるかに重要な市場です。
株式とは異なり、不動産は簡単に救済することができ、株式市場の利益がトリクルダウン効果をもたらすこともありません。
広く共有されていません。
不動産は、銀行、個人投資家、民間信用機関など、グローバルな金融システム全体に膨大な量で深く結びついています。
では、今日の不動産市場の状況はどうなっているのでしょうか。
世界中の不動産開発業者や不動産業者に話を聞くと、彼らは、この状況を「破滅的」と表現しています。
大惨事という表現では表現しきれないほどです。
米国では、多くの主要地域で住宅ローンの延滞が、欧州の金融危機がピークに達したとき以来のレベルに達しています。
アジアでは、ほとんどの主要都市で取引がほぼ停止しています。
状況はほとんど異常です。
日本では、無料でさえも誰も欲しがらない空家が900万戸あります。
中国では、2018年以降の政府による介入にもかかわらず、不動産危機は収まる兆しが見えません。
私が住む香港でも、状況は深刻です。
大手不動産開発業者は、持続不可能な債務を抱え、銀行は、担保を差し押さえたり、融資を回収したりするためではなく、カードでできた家全体が崩壊しないように、その借り換えに奔走しています。
大手開発業者のニューワールド・デベロップメントは、買い手が見つからない、過大なレバレッジをかけた住宅および商業プロジェクトを無謀に推進した結果、自己資本の20倍の負債を抱えています。
その理由は非常にシンプルです。
米国では、人々の貧困化が進んでいるからです。
住宅ローンの延滞率は、2024年半ばには4%に達すると予測されています。
2024年半ばには、すでに数ヶ月前に2009年のピークに並んだほか、マイアミやラスベガスなどの都市では5%を大きく上回っています。
ヨーロッパでは、ロンドンやパリなどの主要都市の住宅取引は、2021年から今日までに30%減少しています。
日本の空室数は900万戸、住宅ストックの14%に達しており、この数は2008年以来2倍に増加しています。
中国では、新築住宅の販売が2018年から2024年にかけて26%減少すると予測されています。
2024年には、2018年以来1兆ドルの政府刺激策が実施されているにもかかわらず、前年比で香港の商業用不動産価格は2019年のピークから40%下落し、ニューワールドなどの開発業者は500億ドルの負債に苦しんでいます。
数字だけを見れば、これはすでに世界的な危機であり、今日でもその勢いは衰えていません。
不動産市場は、大金融危機時よりもさらに悪い状況にあります。
当時、問題は主に供給市場に限定されており、銀行は、COSCO SQUARESなどの構造化商品の作成と販売を促進するために、不透明な取引を行っていました。
そして、年金基金、保険会社、資産運用会社など、知識が豊富なはずの投資家に、有毒資産が投棄されました。
彼らが購入したものを完全に理解していませんでした。
現在と何が違うのでしょうか？
全く同じです。
GFC時代の金融商品は新しい名前を付けていますが、今回は危機がプライム住宅用・商業用不動産に直撃しており、はるかに深刻で広範な影響を及ぼしています。
GFC当時、サブプライム住宅ローンは米国住宅ローンの約15%を占めていましたが、崩壊時に世界中で1.3兆ドルの損失を引き起こしました。
現在、より安全とされていたプライム不動産ローンが崩れ始めており、Moody’s Analyticsによると、2026年までにデフォルトのリスクがある米国の商業用不動産の負債は2.7兆ドルに達すると予測されています。
これは世界金融危機の影響の2倍であり、サブプライムではなく、優良な資産が不良化しています。
これは、不動産資産が金融システム全体の担保として機能しているため、非常に大きな問題です。
これらの資産は、無数の金融機関や個人投資家に分散している取引の基盤となっています。
憂慮すべきは、この問題が銀行や金融機関のバランス・シートで意図的に隠されていることです。
不動産は流動性が低いことで知られています。
ある地域での取引がない場合、価格は下落しませんが、取引がないことは良いことではありません。
それは、これらの資産の価値が人為的に高騰したままであることを意味します。
この高騰した担保により、金融機関はレバレッジを維持し、株式市場の高値と記録的な速報の債務効率政府と民間の債務は、返済不可能な数千兆ドルに達しており、その大部分は、不動産担保の価値に直接的または間接的に依存しています。
不動産は、グローバル金融システムのレバレッジのフライホイールであり、世界金融危機時よりも、今日ではその役割はさらに大きくなっています。
これは、米国から欧州、日本、中国、香港、そしてその他の地域まで、世界中で起こっていることなのか、目に見える損失がないのはなぜなのか、疑問に思うかもしれません。
例を挙げましょう。
今年初め、大規模な火災がロサンゼルスの一部を襲い、数百億ドルの不動産が破壊されました。
銀行や保険会社の損失はどこにあるのでしょうか？
たとえ全員が保険に加入していたわけではないとしても、どこかに損失があるはずです。
しかし、保険会社は賢く、ロサンゼルスのパリスのようなリスクの高い地域からはほとんど撤退していました。
justair.comの記事「ステートファームはロサンゼルスの金融大災害は時間の問題だと知っていた」で詳しく述べました。
では、民間保険会社は危機を免れたのですが、銀行はどうでしょうか？
保険なしでは住宅ローンを発行しないでしょう？
しかし、地域のほとんどの保険契約はカリフォルニア州の公的保険制度で引受されており、厳格な補償限度額が設定されています。
ただし、その限度額を超える損害は補償されません。
では、損害はどこにあるのでしょうか？
誰も知りません。
ロサンゼルスの火災は推定150億ドル相当の財産を破壊しましたが、保険で補償されたのは30億ドルのみで、120億ドルのギャップが残っています。
さらに、所有者は住宅ローンの返済義務を負ったままです。
被災地域の延滞率は6%を超えています。
火災が発生する前から、私が今述べたような状況は、世界的な問題の縮図でした。
損失は現実のものですが、システムに埋もれてしまっています。
現代史上最大規模の火災が、事実上、金融的な損害をまったく引き起こさなかったというのは、どうしてあり得るのでしょうか。
損害は現実のものですが、実体経済を蝕んでいます。
住宅や車をローンで購入し、資産が破壊された場合、債務は残ります。
保険があれば、再建やローンの返済に役立つかもしれませんが、保険金額と損害額の間に差があれば、あなたは困った状況に陥ります。
銀行はその後、あなたの他の資産を差し押さえる可能性があります。
これが、多くの人が破壊された住宅の住宅ローンを支払い続ける理由です。
支払いを停止すれば、すべてを失うリスクがあるからです。
支払いが不可能になった場合、債務不履行の急増が発生します。
さらに驚くべき動態が進行中です。
緩和的な金融政策はシステムに信用を過剰に供給し、個人が通常は対象外となる状況下で莫大な消費者債務にアクセスできるようにしました。
通常では利用できない消費者ローンを個人に提供しています。
状況面では、銀行は支払いを継続させるため、借り手に対してより多くの融資を行っています。
ここにはトリックがあります。
借り手が支払いを続ける限り、銀行は、現実の世界で担保の価値が下落しても、その価値は損なわれていないと偽ることができます。
これは、サブプライムが焦点となった前回の金融危機とは異なります。
今日、香港やその他の大都市では、プライム不動産の価値が下落しており、人々は、もはや購入する余裕のない高価な不動産を銀行に譲渡し、住宅ローンから脱却しています。
支払えなくなったためです。
さらに、銀行はこれらの取引を資産を大幅な損失で売却せずに拒否できます。
そのため、これらの不動産を保有し、香港だけで2024年のみで1.2億ドルのプライム不動産を差し押さえています。
これは2023年から50%の増加です。
米国では、銀行が差し押さえた商業用不動産の保有額は500億ドルに達し、25%増加しています。
2022年以降、これは明らかに世界的な傾向であり、ヨーロッパの危機の真の実情を隠しています。
この危機は商業用不動産、特にオフィスを中心に発生しており、オフィスは深刻な入居者不足に直面しています。
コロナ禍の後、人々は以前のようにオフィスに戻らず、雇用主は従業員を職場に戻すのに苦労しています。
5年から10年の長期の商業用賃貸契約は間もなく満了となり、2015年、2016年、2017年に締結された10年以上の賃貸契約は、来年満了となります。
2015年、2016年、2018年に締結された10年契約の賃貸契約が来年失効します。
失効すると、同じ入居率で契約が更新されることはなく、企業は膨張した商業用不動産市場に投資し続けてはいません。
これはヨーロッパに大きな打撃を与えるでしょうが、世界的な傾向でもあります。
米国では、一部のビルはすでに、前回の市場価格より60～95%も安い価格で売却されています。
銀行は、ポートフォリオの評価額を下げることを避けるため、こうした取引を「孤立した事例」と呼んでいます。
2024年にヨーロッパのオフィス空室率が12.5%に達し、フランクフルトやアムステルダムなどの都市では15%以上になる可能性があるのはなぜでしょうか。
フランクフルトやアムステルダムなどの都市では15%以上になると予想されています。
米国では、商業用不動産の価値は2022年のピークから全体で22%低下し、2026年までに1.5兆ドルの融資が返済期限を迎え、債務不履行のリスクがあります。
しかし、銀行はこれらすべてを孤立した事例であるかのように装っています。
これは体系的な問題であり、あらゆる指標で、不動産市場は世界金融危機よりも深刻な悪化に見舞われています。
一方、株式は、金融機関がシステムに注入できるレバレッジに支えられています。
しかし、不動産が崩壊したらどうなるのでしょうか？
救済は永遠に続くでしょう。
米国は、最終的には通貨が価値を失うため、何兆ドルもの赤字を無期限に続ける傾向があります。
最後に、株式市場の内部を見てみましょう。
米国およびその他の主要市場において、小型株は、大型株と比較して、すでに史上最低の株価で取引されています。
パッシブ投資やインデックス・ファンドによって、株式市場が活況を呈していると人々が考えるようなディストピアが生まれています。
繁栄していると考えているディストピアを生み出しています。
しかし、ごく一部の株式がすべての流動性を吸収し、指数を押し上げ、繁栄という誤った印象を与えているのです。
例えば、米国の食品会社の株式は、信じられないほど低い評価で取引されています。
ラッセル2000小型株指数は、株価収益率がわずか15倍で、S&P500の約30倍の半分です。
これは、バブル以来最大の格差です。
一方、S&P500の時価総額の35%を占める上位10銘柄は、1920年代以来見られない集中度となっています。
これは健全な市場ではありません。
P500の市場資本の35％を占めており、1920年代以来の集中度です。
これは健全な市場ではありません。
これは表層的な現象に過ぎません。
ここでは、不動産が崩壊し、グローバル金融システムの大部分が崩壊する一方で、ごく一部の株式が、一握りの超富裕層や投資家から流動性を引き出して高騰し続けるというパラドックスが見られるかもしれません。
インフレは、商品から株式、債券へと経済全体に波及し、富の格差を拡大し、状況をさらに悪化させています。
しかし、金融資産を所有するごく少数の人々は、その資産が膨張するのを目にするでしょう。
これは、逆説的に、BMA共和国や、最近ではベネズエラとよく似た状況です。
あるいは、ごく最近のことですが、ベネズエラのような状況です。
しかし、今日の政治家は、健全な市場調整を敢えて許すことはしません。
なぜなら、現在の経済政策の成功は、株式市場で測定されるからです。
この時点で、たとえそれがまったく無意味であるとしても、株式指数がごく少数の株式に集中し、その株価をどんどん押し上げ、他のすべてが崩壊し、株式市場が現実の世界とはまったく無関係な、独自の価格設定を行う存在になってしまう、という、信じられないほどディストピア的な状況に陥るかもしれない、ということには、皆さんご同意いただけると思います。
現実世界とは無関係なものを価格付けする独自の存在となり、やがて新しい現実へと移行するかもしれません。
その未来的なメタバースでは、大多数の人々は所有するものが何もないにもかかわらず、現実世界が崩壊していく中でも、洗脳されたまま幸せを装うことになるでしょう。
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