これまでに発表された第2四半期の米国銀行の収益は、CRE（企業不動産）ローンのリスクについて非常に明るい見通しを示しています。確かに銀行は損失が増加するだろうと認めていますが（おそらく）、銀行はほとんど懸念を示していません。
では、なぜCRE不動産のオーナーたちはパニックに陥り、マスコミに遠慮することなく、この状況を「終末的」または「カテゴリー5のハリケーン」と表現しているのでしょうか？🤔
「中央銀行の中央銀行」であるBIS（国際決済銀行）は、CREローンのリスクを次のように定義しています。
ローン返済の見通しは、借り手が他の資金源から債務を返済する基本的な能力ではなく、ローンを担保とする不動産から生み出されるキャッシュ・フローに大きく依存します。
この（欠陥のある）基準によれば、物件に利息を賄うのに十分な入居者がいる限り、ローンは問題とはみなされません。この評価方法は、借り手が通常物件を賃貸する法人地主である「クローズドエンド住宅ローン（CERL）」に適用されます。したがって、これらの資産も、利息を賄うのに十分な収入を生み出す能力に大きく依存しています。
驚くべき事実があります。2008年に起こったことにもかかわらず、銀行は依然として、不動産の主たる占有者である場合にのみ、不動産担保の元本価値を評価する必要があります🙄 2008年の世界金融危機を引き起こしたものを覚えていますか？ そう、利息のみのローンです…🤯
では、CRE（2.9兆ドル）とCERL（2.3兆ドル）が米国の銀行にとって問題になり始めるのはいつになるのでしょうか？ これらのローンのほとんどは「非経常的」であり、つまり家主は貸し手に鍵を渡して立ち去ることができるということです。
現時点では、CERL物件の空室率は依然として過去平均レベルですが（BREIT投資家は安堵のため息をつくことができます）、CRE空室率は急速に上昇しており、現在は18.6％で、90年代初頭のCRE過剰供給時の水準と同水準です。ただし、これは集計された数字です。CREオフィス・ビルをカテゴリーA、カテゴリーB、カテゴリーCに分けると、CREオフィス・オーナーによると、カテゴリーAとカテゴリーBの空室率はニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコなどの主要な場所ですでに50％と70％に達しており、カテゴリーCのビルの多くはすでに完全に空室で、大規模な改修が必要で、実質的に価値がありません。そうであれば、BrookfieldやStarwoodなどの大手地主がCREローンの返済を怠り、銀行に物件を引き渡し始めたのも不思議ではありません。
なぜCREのオーナーはこんなにも悲惨な状況に陥っているのでしょうか？ それは、サブリースの空き物件が急増しているカテゴリーAのビルにこの傾向が広がっているためであり、契約が切れるとすぐにテナントが規模を縮小する意向を示しています（それより早く退去しない限り）。CBREが報告した現在のサブリース率を考慮すると、CREの実際の空室率は合計ですでに25％を超えています😳
銀行が不動産を取得すると、その「価値」を評価し始める必要がありますが、ここでも表面的には問題ありません。なぜなら、全体として価格は順調に推移しているからです。
カテゴリーBとカテゴリーCについてはどうでしょうか？ 最新の取引では、最初のカテゴリーですでに最大35%、2番目のカテゴリーで最大60%の価格下落が報告されています🥶 世界金融危機の間、CRE物件の価格は危機の底で約30%下落しました… 危機はまだ始まってもいません！⚠️
CREローンの平均LTVが約75％であることを考えると、銀行はすでに元本を「失っています」が、これは始まりに過ぎません🥵
現段階で予測するのは不可能ですが、銀行（および規制当局）は、銀行が大量のカテゴリーBおよびカテゴリーCの価値のないCREを保有することになるリスクを危険なほど無視しています。これはまさに中国で起こっていることではないでしょうか？ 国営開発業者でさえ債務不履行に陥り（WandaとGreenland）、株価はすでにGFC（世界金融危機）の時と同じ水準で取引されているなど、中国での状況を見れば一目瞭然です🚨
これに銀行の流動性問題が増大し、連邦住宅貸付銀行の融資がすでに世界金融危機の水準を超える最高水準に達し、預金の流出が続いていることを加えると、あらゆる銀行危機の元凶となる完璧な状況が整います🤯
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